中國財富網

>祥生地產三四線拿地占比超80% 信托融資成本高或遇流動性風險

祥生地產三四線拿地占比超80% 信托融資成本高或遇流動性風險

中富網快訊:

  109億元、325億元、620億元、1071億元。江浙地區黑馬房企祥生地產用四年時間銷售規模就突破了千億,增長了近10倍。

  長江商報記者注意到,祥生地產的飛速發展得益于布局三四線城市和高周轉運營模式。2018年初,祥生地產前副總裁俞國勤曾公開表示,公司項目80%布局在三四線城市。截至2017年底,祥生地產在售的60個項目中,除4個位于杭州外,其余56個均位于三四線城市。

  重倉三四線城市的同時,祥生地產加速高周轉。2016年祥生地產曾提出“36781”的快周轉策略,即3個月內動工、6個月開盤、開盤銷售去化70%、一個月后去化達80%、1年現金流歸正。最新周轉目標為“1478”,即1個月開工,四個月開盤,首次去化率達70%,8個月現金流回正。

  “祥生地產通過高周轉抓住了三四線市場這波紅利,也有助于這幾年其在此類領域積極運轉。”財經評論員嚴躍進向長江商報記者表示,隨著三四線城市紅利消退,祥生地產風險遞增,抗風險能力也會受到考驗。

  銷售額四年破千億

  祥生地產起家于紹興市下轄的縣級諸暨市,在諸暨素有“一座諸暨城,半部祥生史”的說法。2014年,祥生地產將自己的大本營從四線小縣城諸暨遷到了杭州,確立“立足杭州,生輝上海,深耕蘇浙皖,輻射全國”的城市布局原則。當年銷售規模僅為90億元。

  隨后,祥生地產銷售開始提速,2015-2018年銷售金額分別為109億元、325億元、620億元和1029億元。

  在中指研究院發布的的《2019年1-5月中國房地產企業銷售業績TOP100》榜單上,祥生地產以463.6億元的成績位列第23名。

  祥生地產是堅定的三四線布局者。2018年初,祥生地產前副總裁俞國勤曾公開表示,公司項目80%布局在三四線城市。截至2017年底,祥生地產在售的60個項目中,除4個位于杭州外,其余56個均位于三四線城市。

  2019年祥生地產確定了“1+1+X”戰略,即浙江+泛長三角+重點潛力城市布局。資料顯示,目前祥生地產已經布局了50多個城市,現在同時在操盤的項目超150個;不含小鎮,公司土地儲備已經超過了1萬畝。

  不過,近期祥生地產回應媒體采訪時,又表示目前的業務布局是一個比較良性的結構,“祥生只是看上去布局都在三四線城市,但事實上,杭州和上海的庫存占比達到52%”。

  重倉三四線城市的同時,祥生地產加速高周轉。2016年祥生地產曾提出“36781”的快周轉策略,即3個月內動工、6個月開盤、開盤銷售去化70%、一個月后去化達80%、1年現金流歸正;到了2017年,祥生地產進一步提高周轉速度,提出了“25710”的策略,即2個月內動工、5個月內開盤、開盤當日銷售去化70%、10個月內現金流歸正。

  以杭州錢塘新語項目為例,祥生地產從拿地到首次開盤用了不到4個月時間,湖州悅山湖項目從拿地到開盤也僅用了5個月。

  財經評論員嚴躍進認為,祥生地產通過緊湊的項目開發,促進回款率的提高,其在拿地等方面可以抓住更多新的機會。

  業內人士向長江商報記者表示,三四線城市樓市的火熱,更多的是基于中央棚改政策的支撐,特別是國家開發銀行等金融機構對棚改的資金支持力度。但是銀行向市場投放這么多基礎貨幣畢竟也不是長久之計。在這樣的情況下,升溫快降溫也很快,房企今年要慎重在三四線城市高溢價拿地,并且還要加強市場研究,才能確保利潤。

  信托融資成本高或遇流動性風險

  在房企融資趨嚴的背景下,“籌錢”并不容易。從暫停部分房企境內發債、ABS融資,到嚴控房地產信托規模,再到房企美元債發行遭遇壓力,今年二季度以來,各個渠道地產融資均出現不同程度收緊。

  而作為一家非上市房企,沒有資本市場的支持,祥生地產融資渠道較為單一。公司前總裁趙紅衛曾在接受媒體采訪時表示:“很大一部分采用銀行、信托、私募形式,隨著公司發展,祥生運用發債、ABS等模式融資,進一步擴大融資渠道,降低融資成本。”

  據了解,目前祥生地產已成立5家合作平臺,去年3月還與杭州工商信托簽約共同出資設立了50億元的地產基金,趙紅衛曾表示,未來祥生地產不排除變身一家混合所有制的大型房企。此外,祥生地產的融資方式很大一部分利用銀行、信托、私募等進行發債、ABS融資,進一步擴大融資渠道,降低融資成本。

  融資成本方面,祥生信托融資成本相對較高。2018年9月27日,祥生地產在平安信托辦理了7億的信托融資,預期年化收利率為9.8%,用于對鄒城祥生房地產開發有限公司項目的開發建設。9月17日,愛建信托作為資金托管行為祥生東臺項目發行了一個預計收益為8.3-8.8%的信托產品。9月18日,粵財信托為祥生衢州悅海棠項目發行了一個8.3-9.3%的信托產品。

  業內認為,從祥生當前信托融資收益率來看,祥生的信托融資成本相對來說要高一些。除了成本高,依賴信托融資的企業如果遇到流動性問題,風險也會更大。

  人事變動頻繁

  進入千億俱樂部后,祥生地產進行了人事調整。

  2019年3月,陳弘倪接替趙紅衛成為祥生地產集團總裁,陳弘倪是祥生實業集團創始人陳國祥的兒子。

  地產二代走到臺前的同時,祥生地產進行了一場從上到下的人事大調整。

  7月11日,祥生地產集團任命王家文為地產集團副總裁兼任環滬區域總裁,其匯報上級為集團總裁。

  事實上,王家文的加入僅是近年來祥生地產高層動蕩的縮影。

  據悉,自從2017年下半年起,祥生地產中高管就開始頻繁換血。包括副總裁級的楊萬全離職;副總裁俞國勤離職加盟奧克斯地產任總裁;原分管成本招采的趙磊義不再分管,轉而改任集團重難點工作組組長;業績貢獻突出的杭嘉城市公司副總經理董宜確認離職。

  同時加入祥生地產的職業經理人包括,來自綠地的周琦嘉任營銷客服副總裁;來自正榮的陳建熙任設計成本副總裁;來自融創的韓波任工程副總裁;來自正榮地產的劉翔任副總裁;來中南置地的白皓任副總裁;還新來了幾個儲備區域總;多個職能中心的負責人也有變化。

  而在高管大變動的同時,今年祥生組織架構也大變動了。目前,變成了浙北、浙南、浙東、蘇皖、安徽、環滬、內蒙古7大區域平臺和39個項目集群的架構。集團總部—區域平臺—項目集群(含事業部及直管項目),強調“精總部、強一線、快集群”。

責任編輯:CFBJ 專題:

圖說財富

瑞彩网app